解码保障性住房再贷款：加快存量商品房去化速度，增强房企回笼资金能力

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21世纪经济报道记者 唐婧 北京报道 

“3000亿保障性住房再贷款将直接提高房地产市场的资金流动性，帮助开发商缓解资金压力，并促进库存房屋的快速流转。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然告诉记者。

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中国人民银行副行长陶玲在5月17日举行的国新办新闻发布会上介绍，保障性住房再贷款按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

事实上，“去库存”已成当前房地产复苏的当务之急。国家统计局最新公布的数据显示，4月末，全国商品房待售面积为74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。

收购存量房将其改为保障性住房或为破局之道。专家表示，此举既有利于加快商品房市场“去库存”，又有利于加快保障性住房市场供给。一方面，引导地方国有企业在金融机构支持下市场化参与收购，能够快速形成团体购买力，加快存量商品房去化速度。另一方面，通过盘活存量，有助于缓解目前房地产市场中商品房供给多、保障性住房供给少的结构性矛盾，更好解决工薪收入群体住房困难。

提供低成本的资金来源

记者了解到，郑州、南京、珠海等地国企已经先行先试，通过直接收购、以旧换新等方式参与到消化存量房的过程中。本次央行及时设立专门的再贷款工具， 支持地方国企收购存量房产用作保障性住房，将有利于盘活存量、化解风险。

例如，4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。

2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在《方案》试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

保障性住房再贷款将为地方国企收购存量房将其改为保障性住房提供低成本的资金来源。中国人民银行副行长陶玲在5月17日举行的国新办新闻发布会上介绍，保障性住房再贷款按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构，按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房用作保障性住房。

具体来看，保障性住房再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

此外，新工具还是对租赁住房贷款支持计划的延续。此前人民银行已设立租赁住房贷款支持计划，并在部分城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，试点在各城市有序落地，商业可持续的模式初步形成，此次政策调整也相当于是将试点经验推广至全国。

赵然告诉记者，央行将租赁住房贷款支持计划纳入保障性住房再贷款政策的管理范畴，这一措施对于保证租赁住房市场的有效供给产生了实质性作用。政策在解决剩余存量房再利用问题的同时，拓宽了租赁住房筹集的新渠道。以郑州等地为例，当地已经开始将存量房收储并转化为保障性租赁住房，这一举措在提供了高品质的租赁住房的同时，有效地平抑了市场租金水平。

增强房企回笼资金能力 

有专家分析称，央行新设立的保障性住房再贷款将与保交楼和“白名单”机制形成合力。具体来看，房企账面上一头是土地和待售房产、一头是负债。要偿还债务、化解风险，除了尽可能协调各渠道的融资支持，主要还是要靠卖掉房产和土地，通过盘活存量资产化债。过去房企大部分土地和房产对应的债务最终都会随着商品房交易转给居民，但在房地产市场低迷的情况下，原有的房产和资金循环被打破，房子很难再按原计划卖给居民，房企和地方政府都面临库存积压的问题。而在保障性住房再贷款支持的新模式下，地方国企可以成为市面上房子的新买主，打通市场循环。

上述专家坦言，房地产企业出售商品房后，回笼资金可用于在建项目续建，切实履行保交楼法定责任，维护购房群众的合法权益。房企回笼资金能力增强后，也有利于其更多项目满足“白名单”条件，形成良性循环，提振购房人的信心。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶告诉记者，央行此次设立保障性住房再贷款，也是落实4月中央政治局会议的重要部署，是“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”的具体落实，体现出监管部门对于稳定房地产市场的决心。若能加快落实，将有利于缓解企业资金压力，加快商品房市场去库存，也有利于加快保障房供给。

中指研究院监测数据显示，近几年郑州、济南、苏州、重庆等城市均有收购新房项目改为保障房的相关实践。曹晶晶认为，这种方式对于消化存量房产的作用更为直接，但对收购企业的资金要求也更高，还会面临项目选择评估等问题。央行本次设立保障性住房再贷款后，预计接下来会有更多城市跟进，相关配套政策也会继续完善，如明确收购规模、户型面积标准、收购价格等，促进政策整体落地见效。

挑战方面，赵然提到，从已经进行先行试点的地区来看，亟需经验丰富的平台公司来进行从收储、改造到运营的“一条龙”统筹管理，如何引进和培养地方的住房租赁专业人才将成为行业面临的一大挑战。